[泰國房地產資訊] 回答重要的泰國房地產法律問題

當前的COVID-19大流行已將許多泰國房地產法律問題帶到了最前沿。對於購房者而言,重要的是要了解他們如何受到法律的保護以及開發商在此期間可以採取的行動。

您最近可能聽到的一個術語是不可抗力。這是合同中的一個條款,如果發生不可預見的事件(例如COVID-19大流行),則可使雙方免除責任和義務。 Siam Legal法律律師Khun Sirichot Chaiyachot指出,在泰國的大多數房地產合同中都可以找到不可抗力條款。

“根據泰國消費者保護委員會發布的標準協議,如果發生不可抗力或政府命令,開發商有權延遲施工。任何延誤可能會持續到不可抗力事件或政府命令的整個期間,但不會超過一年。” Khun Sirichot解釋說。 “此外,開發商必須在情況過去後將延遲及其原因通知買方。在沒有此類通知的情況下,可以認為開發商已將其合法權利放棄任何延遲。”

從理論上講,如果開發商取消項目,則購房者有權要求全額退款以及利息。但是,現實情況可能與Khun Sirichot有所不同,他指出在這些情況下通常會出現兩種情況。

第一種情況涉及大型開發商發起的項目,這些項目可以繼續在泰國開展業務。根據Khun Sirichot的說法,這些開發商通常會同意退還買家支付的任何款項以及購買協議中概述的任何利息或罰款。

小型開發商無法維持營業的情況是購房者最普遍的泰國房地產法律問題之一。

規模較小的開發商或公司通常只是讓其公司破產。開發者銀行和政府機構銀行將成為第一級債權人,使買家和其他普通債權人無可奈何地只能選擇結案,並試圖與其他債權人分享出售開發者資產的剩餘收益, ”庫恩·西里科特( Khun Sirichot)說。

泰國房地產有關保證租金回報的法律問題
可以說,在泰國,最受歡迎的房地產類型就是擁有可保證租金回報的度假勝地永久業權公寓房。但是隨著旅遊業停滯不前,一些開發商可能沒有足夠的現金儲備來兌現商定的回報。有謠言流傳,一些開發商援引不可抗力停止付款。

Siam Legal預計涉及保證租金回報的房地產將發生三種類型的案件。這三個都與購買協議中的語言有關。

“如果有關於租金回報的具體合同規定,並且在任何相關協議中沒有關於不可抗力情況下開發商的責任限製或限制的條款,或任何不可抗力的附帶定義,則買方將Khun Sirichot指出:“在相關合約期內,開發商很可能有權要求開發商賠償租金損失或租金損失。 ”

由於不可抗力,開發人員可以停止保證的租金回報,但前提是在銷售協議中
用外行的話來說,這意味著如果沒有以不可抗力為理由來延遲或取消合同中保證的回報,開發商將沒有法律上的追索權。但是,如果在不可抗力的情況下有關於限製或限制租金回報的合同條款,則情況變得複雜。

Khun Sirichot指出:“無論是否發生事件(例如COVID-19),都可以視情況確定不可抗力,具體取決於特定合同的條款,適用法律和其他相關事實。” “這個問題沒有一個萬能的答案,業主應聯繫在這一領域有經驗的律師,以確定對聲稱延誤或無力履行合同義務的開發商的責任可能產生的影響。”

最後,如果買主與開發商之間沒有關於保證租金回報的具體書面合同規定,Khun Sirichot認為,沒有任何法律根據可要求開發商賠償。

如果開發人員停止響應您該怎麼辦?
在您可能遇到的所有泰國房地產法律問題中,這可能涉及最壞的情況。開發人員在泰國並不經常消失。話雖如此,鑑於當前正在出現的獨特情況,您應該知道您的選擇。

Khun Sirichot說:“一旦開發商停止響應一個多月或未能在買賣協議規定的期限內完成項目,買主應緊急聯繫律師。理想情況下,買主應簽訂買賣協議或向開發商付款之前,請先尋求法律意見。經驗豐富的房地產律師將能夠幫助買家評估所有風險,並在向開發商支付任何費用之前為買家提供如何避免或減少此類風險的建議。”

COVID-19大流行並未阻止泰國的房地產市場。許多開發商提供折扣和其他激勵措施以吸引買家。在這段時間內考慮購買的任何人都需要意識到可能會拖延關閉流程的法律挑戰。

“由於目前的COVID-19情況,泰國的許多政府辦公室,包括土地辦公室都已部分關閉。泰國在許多國家的大使館和公證處都是封閉的。在泰國旅行受到限制。Khun Sirichot報告說:“可能無法在2020年4月或5月內完成房地產交易的所有法律方面的內容。 ” “但是,可以完成一些工作,例如起草或審查並簽訂保留協議或買賣協議。 ”